北京北辰(588)

國泰君安：北辰（５８８）投得長沙地塊，評級收集

2007/07/25 18:17
國泰君安發表研究報告表示，北京北辰（０５８８）（滬：６０１５８８）擁有收益穩定的投資物業，並將直接受惠於２００８奧運會，經營風險較小，該行認為北辰Ｈ股股價合理估值對ＮＡＶ值折讓應在５％以內，目前股價估值仍偏低。由於上調了北辰預測ＮＡＶ值８５％至每股７﹒３元港元，１２個月目標價相應上調５％至７港元，對ＮＡＶ值有４％折讓，維持評級為收集。
　　
報告表示，北辰以９２億元（人民幣．下同）的代價聯合競得湖南長沙地塊，權益土地儲備面積擴大至５３９萬平米，但銀行貸款將相應新增約４０億元，融資成本將上升，分別下調北辰０７及０８年預測每股盈利５％及６％。預計長沙項目將於０９年開始貢獻盈利，上調０９年預測每股盈利１７％至０﹒３６元。
　　
報告表示，該行估計此次長沙項目的未來銷售均價約為每平米６０００元，可為北辰貢獻每平米２０００元的稅前利潤，並增加北辰預測ＮＡＶ值約６０﹒８億元。因此上調北辰預測ＮＡＶ值８﹒５％至每股７﹒３港元。
　　
報告表示，北辰定位為服務０８奧運的北京區域性綜合開發商，擁有位於０８奧運區域的投資物業約４７萬平米，北京０８奧運將拉動投資物業升值。
　　
報告表示，根據多家內地媒體報道，北辰將於０９年擁有約１００萬平米的投資物業，並擬將所有投資物業以ＲＥＩＴｓ形式上市。以上事項如果落實，北辰將獲得大量現金流及一次性非經常性利潤。
　　
但報告也表示，北辰目前面對以下風險因素，１﹒中國政府或將採取物業稅或取消預售制度等更嚴厲措施加強對房地產行業的調控，降低地產行業利潤率；２﹒北辰向北京以外市場擴張，但未必能保證ＥＰＳ及ＲＯＥ的持續增長；３﹒北辰計劃繼續擴大土地儲備，未來有較大資金需求並將擴大資產負債率，有一定經營風險。《經濟通》