雅居樂地產(3383)

國泰君安：雅居樂中期純利遜預期，評級降至「中性」

2007/09/18 14:37
國泰君安發表報告表示，雅居樂地產（３３８３）０７年中期純利增長２﹒８％至約６﹒０２億元（人民幣．下同），低於國泰君安及市場預期。報告分別下調公司０７，０８年預測每股盈利１３％，１０％至０﹒４１０元及０﹒５５２元。公司土地儲備達２４５５萬平米，高於預期，調高預測每股資產淨值值３１﹒５％至每股１６﹒７港元。目前公司股價已達到並超過國泰君安目標價。投資評級由「買入」下調至「中性」。由於上調了每股資產淨值，１２個月目標價相應上調３１﹒９％至１５﹒９港元，相當於０﹒９５倍公司預測資產淨值值。
　　　　　　　　　　　
＊０７年銷售均價料為６４２２元＊
　　
報告表示，雅居樂０７年中期純利增長的主要原因是確認物業銷售面積同比增長３﹒２％至５０﹒９萬平米。物業發展是公司主要收入及利潤來源，０７年中期分別佔營業額的９７﹒６３％及經營利潤的９７﹒８％。由於竣工率較低，０７上半年公司確認入帳物業銷售面積同比增長３﹒２％至約５０﹒９萬平米；由於相對低價的洋房銷售佔比上升，銷售均價同比僅增長１﹒２％至每平米５９４２元。０７下半年公司可銷售面積為２９３﹒３萬平米，預計０７年公司入帳面積為１２４﹒５萬平米，銷售均價為６４２２元，拉動公司營業總額同比增長２２﹒５％至約８１﹒７５億元。
　　
報告表示，０６年公司毛利率為３４﹒５％，受惠於物業銷售價格上升及成本相對穩定，預計０７－０８年公司毛利率將穩定在３５﹒８％－３５﹒９％。
　　　　　　　　　　　
＊行政開支高於預期，匯兌損失５５５９萬元＊
　　
報告指，由於公司向廣東以外區域擴張並設立分支機構，０７上半年公司行政開支同比上升９４﹒４％至１﹒７億元，遠超預期。此外，公司錄得匯兌損失為５５５９﹒６萬元，也超過預期。根據最新市場調研，預計０７－０８年公司行政費用佔營業額比例將為５％。
　　
報告指，公司０８年起將受惠於中外資企業所得稅率統一。０７上半年實際所得稅率為２８﹒３％，並已按中國政府規定提取土地增值稅。估計０８年起公司將受惠於中外資企業所得稅率統一，預測０７及０８年所得稅率分別為３３％及２５％。
　　　　　　　　　　　　　
＊下調０７，０８年預測每股盈利＊
　　
綜上所述，受惠於入帳面積增加，上半年純利同比增長２﹒８％，但項目竣工率及入帳面積低於預測，且行政開支率高於預期。分別下調公司０７，０８年每股盈利１３％，１０％至０﹒４１０元及０﹒５５２元。
　　
另外，公司昨日公告，以每平米１２０元的價格新增位於廣東恩平市的兩塊地，建築面積為１９５萬平米，計入以上地塊，公司土地儲備已達２４５５萬平米，平均購地成本低於每平米８００元，將受惠於人民幣升值及粵港一體化，升值空間較大。
　　　　　　　　　　　
＊平均土地獲取成本為每平方米８００元＊
　　
報告指，公司可重估市場價值的土地約為２０００萬平米，高出預期，平均土地獲取成本為每平米８００元，而合理市場價格為每平米３１００元，可為公司帶來每平米２３００元的稅前利潤。相應上調公司預測每股資產淨值３１﹒５％至每股１６﹒７港元。作為擁有知名品牌及大量低價土地儲備的廣東大型發展商，報告認為公司股價合理估值應對應０﹒９５倍的每股資產淨值值，目前股價估值合理。
　　　　　　　　　　　
＊增值稅，宏調措施等影響公司業績＊
　　
報告指出，公司面對的風險包括：目前客戶定位於廣東省內中產階層及高級管理人士，受該類群體收入水平變動及消費觀念變化影響較大；公司未來將擴大小戶型物業產品比重並向廣東以外地區擴張，業績有不確定型；公司應繳高檔住宅適用增值稅累進稅率為３０％至６０％，未來售出物業結構中若別墅等高檔物業銷售佔比增加，公司將繳納更多增殖稅；未來中國政府或將出台更嚴厲的宏調措施（如開徵物業稅或取消預售制度），降低中資地產公司利潤率及估值水平；中國政府准備清查全國土地違規出讓，或將不利於部分中資地產公司。《經濟通》